SOHO中國有限公司今天公布了截至2012年6月30日止中期的未經審核中期綜合業績，并宣布向大規模自持轉型的發展戰略。2012年，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發-銷售”轉向“開發-自持”，在未來租金收入將成為SOHO中國盈利的主要來源，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。

　　“要把小麥變成面粉，再變成蛋糕”

　　隨著北京、上海城市化進程的不斷深入，兩地的辦公樓市場日益成熟。世邦魏理仕的報告顯示，過去18個月北京、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%，同時空置率降到歷史最低水平。而SOHO主要辦公樓租金18個月中的上漲幅度超過了70%，成本回報率超過14%。SOHO中國開發的所有辦公樓均處于北京和上海的黃金地段，在利好的市場面前，轉散售為自持將為企業帶來更大的發展契機。

　　據悉，未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業物業150萬平米，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米。預計3年后租金收入將成為SOHO中國盈利的主要來源，5年后現有物業的年租金收入將超過40億元人民幣，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。

　　對于轉型后SOHO中國的發展路線，SOHO中國董事會主席潘石屹將其比喻為“把小麥做成面粉，再做成蛋糕”的過程。

　　SOHO中國強勁的資金狀況為轉型提供了有力支持。潘石屹表示：“擁有現金92億元人民幣，未提取貸款余額約60億元人民幣，共計150億資金，凈負債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉型，并有能力在未來獲得更多商業機會。”

　　“讓優質物業成為永遠生蛋的雞”

　　轉型之后，SOHO中國的自持物業管理水平將直接面臨更大的市場的檢驗。SOHO中國表示，為了順利轉型，公司已經花了半年的時間進行各種前期準備。其中就包括，物業管理的建設。

　　三年前，SOHO成立了自己的物業管理公司，接管了SOHO絕大部分物業，今年更與多家商業管理公司合作，為這一轉型提供了可靠保證。在人員調度上，SOHO中國已經在逐步地精簡現有的銷售團隊，通過培訓將部分適合的人才轉入物業管理崗位，同時物業管理團隊也在不斷擴大規模。

　　此外，SOHO中國已經沉淀了10多年的物業出租經驗，為客戶出租了250萬平方米的物業，辦公樓長期處于滿租狀態，且租金收入增速超過了市場平均水平。

　　后轉型時代，SOHO將成為為北京上海兩地優質商業物業的最大擁有者和上海外灘最大的業主，潘石屹在發布會上說：“今天，我們不但要把土地變成房子，還要將升值延續下去。要在每平米建筑面積上創造更多的價值，讓它成為一單單的生意，讓優質物業成為永遠生蛋的雞。”

　　外灘項目絕不銷售 夯實滬上優質地段布局

　　今年上半年，SOHO中國實現營業額人民幣12.22億元，同比下降約54%；凈利潤為人民幣6.13億元，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元，核心凈利潤率19%。今年至今合同銷售金額達到60億元人民幣。

　　作為市場上為數不多的有實力買家，面對作為全國經濟中心的上海，SOHO中國積極應對市場上不斷涌現的并購機會，審慎出手、穩步布局。今年4月斥資21.3億元完成了SOHO天山廣場的收購，并對SOHO復興廣場項目公司的股權擴大至100%，進一步夯實了在上海優質地段的布局。目前，公司完成了在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐家匯、浦東等黃金商業區的布局，累計收購金額約255億元人民幣。

　　對于任處于官司中的外灘8-1項目，SOHO中國持有50%的股份。作為最大的股東，潘石屹在會上再次強調“上海外灘項目自持部分絕不銷售”。

　　“外灘8-1項目地上地下面積42萬平方米，如果我們占50%的話，就是21萬平方米，在上海外灘這邊量還是非常大的。如果是把這些項目的持有全部完成之后，就有64萬平方米的商業面積的持有，這個對SOHO中國以后比較穩定的發展，每年一個穩定的利潤，它是有很大的好處。”潘石屹分析道。

　　據了解，這幅地塊由上海證大于2010年斥資92.2億元購得。去年11月，上海證大以95.7億元的價格，將外灘8-1地塊的項目公司——上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司，出售給海之門。彼時，海之門由復星國際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權。而去年底，SOHO中國宣布斥資40億元，從上海證大、綠城、上海磐石手中，購得海之門50%股權。持有海之門另外50%股權的復星認為，該公司對海之門剩余股權有優先認購權，但上海證大、SOHO中國和綠城中國對此持有異議。雙方此后“口水”不斷，直至升級為民事訴訟。

　　目前該案因故延期，具體開庭時間還未明確。在今天的發布會上，潘石屹稱：“如果能庭外和解最好，走法律程序讓法庭給出判斷和答案也無妨。”他還表示SOHO中國誠心與復星合作，希望雙方能成為好朋友。