地產大佬萬科今日(3月2日)發布2009年年報。公司當年實現營業收入488.8億元，較2008年增長19.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比增長32.1%；每股收益0.48元；全面攤薄凈資產收益率14.26%。公司擬每10股派現0.7元(含稅)。此外，從年報來看，公司高管薪酬總量同比增長了137.92%，而普通員工薪酬總量增幅僅30.8%。

四個城市出現虧損

2009年房地產市場大幅回暖，房地產市場成交創歷史新高，萬科作為地產龍頭在這一年的行業盛宴中受益匪淺，全年銷售額突破600億元，實現銷售面積663.6萬平方米，銷售金額634.2億元，分別比2008年增長19.1%和32.5%。實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%。

珠三角與長三角地區仍然是對公司業績貢獻最大的區域。2009年全年珠三角區域實現銷售面積174.4萬平方米，銷售收入194.0億元，分別占公司整體指標的26.3%和30.6%；實現結算面積190.4萬平方米，結算收入164.3億元，分別占公司整體指標的31.5%和34.0%；實現凈利潤19.2億元，占公司整體指標的32.5%。長三角區域實現銷售面積189.3萬平方米，銷售收入203.8億元，分別占公司整體指標的28.5%和32.1%；實現結算面積177萬平方米，結算收入151.2億元，分別占公司整體指標的29.2%和31.3%；實現凈利潤20.2億元，占公司整體指標的34.2%。不過值得一提的是，2009年萬科在鎮江、合肥、重慶和西安的項目分別出現了19.66萬元、384.71萬元、1505.19萬元與348.96萬元的虧損。

結算毛利率有所下降

2009年萬科房地產業務結算毛利率為21.99%，較2008年下降6.16個百分點。萬科解釋稱，這是由于房地產結算存在滯后性，2008年底公司有273.4億元已售未結資源大部分在2009年轉入結算，而2008年底許多項目銷售時正值市場低迷，銷售毛利率較低，造成2009年最終結算毛利率偏低。另外2009年內結算的項目中還包括上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等利潤率較低的保障性住房，也一定程度上拖累了毛利率。但是預計2010年公司結算毛利率將較2009年有明顯回升。

此外，年報還顯示，在拿地上，萬科2009年更多地向二三線城市傾斜。2009年公司新增項目的44個城市中，大部分位于二三線城市，新增項目樓面地價約為2401元/平方米，較2007年下降29.5%，而正是由于2007年拿地過于激進，成本過高，盡管2009年樓市出現量價齊升，公司在2008年末計提的13個項目存貨跌價準備中，仍有4個項目的跌價準備沒有沖回。

截至2009年末，公司尚有374.5萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計382.3億元。2009年年末公司賬面預收款項金額為317.35億元，較年初的239.46億元增加77.89億元，增幅為32.53%。

高管薪酬暴漲138%

另外值得注意的是，從年報中可以看出，由于銷售旺盛，2009年萬科給高管們發薪水時也異常“大方”，全年22名高管薪酬合計高達4651.9萬元。而在2008年，21名萬科高管合計領取薪水1955.2萬元，也就是說，萬科去年高管薪酬同比增長了137.92%，但是與此同時萬科的凈利潤增幅僅為32.1%。其中，董事長王石的年薪由2008年的248.1萬元上升至590.3萬元，增幅達到137.9%；總裁郁亮的年薪則由206.7萬元上升至520萬元，增幅達到151.6%。

但是與此同時，萬科的普通員工薪水增長遠遠不如高管們。從財務報表附注中可以看出，2009年萬科全年計提了應付職工薪酬14.86億元，僅僅較2008年的11.36億元增長了30.8%，遠遠落后于高管薪酬的增幅。